一位在北京大兴国际机场工作的朋友想在南城买一套改善型住房，房小评陪着他看了几个项目，最后在南四环新宫板块的建发·璟院，他相中了总价1300万元左右，建面约157平米的大四室户型。

为朋友选到心仪房子高兴的同时，房小评心中也有个疑问：既然都花到1300万元了，为什么不进城买二环、三环的豪宅呢？

【资料图】

“买不起。”——朋友的回答很直接。

真的买不起吗？房小评不信——这位朋友是二套购房，80%首付，需要拿出超过1000万元的现金。能拿出这么多现金的人，按说踮踮脚也能买得起二环、三环的房子。

“不想踮脚了。”——朋友更加直接地回答：今年已经50岁了，买这套房就是为了改善生活，准备在孩子结婚后，把现在住的房留给孩子，自己和媳妇搬到环境好、品质好的房子养老。

拥有1000万元左右置业资金；不想踮脚买内城豪宅，也不想蜗居小房子，只想就近找个高配改善房的中产家庭，市场中有多少？

答案是：越来越多。

我们从北京新房市场中选几个类似建发·璟院的区域高端改善项目，来看看销售情况。

1、位于顺义主城区的龙湖·御湖境，主打高端改善，户型面积段120-187平米。最大面积户型套总价880万元左右。据销售介绍，这是目前龙湖北京新房项目中的“天花板”级作品，在顺义主城区属于顶级改善产品。

据相关媒体报道，龙湖·御湖境首次开盘热销15亿元，约231套房源。从开盘前30天累计到访超5000组客户，到开盘房源去化近9成，项目做到了区域TOP1。

2、位于海淀区北部的栖海澐颂，户型面积段81-154平米，最大户型套总价在1200万元以上。而项目开盘后，154平米大户型销售最为火爆。（详见：复盘：栖海澐颂，大户型比小户型更能升值？）

加上建发·璟院，这三个项目均是今年一季度北京楼市的热盘，具有以下共同特点：

1. 处于距离城市核心区较远的地段，但属于所在板块的中心区，是适合做高端改善的地块。

2. 套型面积做大，最大户型套总价接近或超过1000万元，创下同区域内改善住宅套总价的纪录。

3. 均是高配、精装修交付，社区品质是区域的TOP1。

一季度的楼市拉锯战中，除了那些位置好、价格倒挂的“网红”盘外，还有这些近郊、区域中心的高端改善盘卖得不错，这引起了行业人士的关注。

此前，在北京买房有个“同心圆”理论，即高端置业都愿意选择二环、三环、四环等核心区，买房喜欢以“环路”论价值。

但是今年一季度在新房市场整体“低温”的情况下，却有建发·璟院、龙湖·御湖境、栖海澐颂等四环外、五环外的高端改善项目热销，这背后折射出来的购房偏好变化又意味着什么呢？

在访谈了几位诸如开头所述买建发·璟院的购房者后，我们发现这些距离城市核心区较远，套总价千万元级的房子，被以中产为主的家庭买去了。

购买家庭多数是典型的“中产+中年”；家庭人口不多，大部分是三口之家；夫妻双方都有稳定工作；有的孩子年龄已上大学，对学区要求不高，多数以规划退休生活为目的买房。

对于斥资千万元买房的家庭来说，一定很在意房子保值增值的问题。选择区域高端改善项目，放弃城市核心区项目，意味着这些买房人是以居住为第一目的。

但是，我们还要进一步探讨，为什么这些收入稳定的中产家庭放弃踮踮脚去城市核心区买房的机会？

1、中产买不动了。疫情后，多个行业的就业和收入受到影响，加上对未来预期不确定性增强，中产家庭不愿意增加负债，更愿意维持现状。在不给家庭增加过多贷款负担的情况下，优先选择现在居住区域附近，或者自己熟悉的区域，购买更高品质的新房，或者更大面积的新房。

这些家庭往往换过一次房子了，量力而行，不再踮着脚去买，因此产生了一批地缘性改善客户。例如，建发·璟院的购买者当中，就有很多家住南四环公益西桥周边老旧小区，比如益城园、益明园、上海建筑卖旧换新的改善家庭。二手房卖掉可以拿到800-1000万元，再加上手头的现金，就可以买建发·璟院大户型。

而且建发·璟院售价和周边二手房天悦壹号约9.1万元/平米的挂牌均价形成了倒挂，有着买到即赚到的预期，刺激到周边地缘客户卖旧“打新”。

2、疫情改变了部分人的生活价值观。疫情后，不少人有了“活在当下,及时行乐”的心态，在自己能力范围内享受好生活，消费自己看得见、摸得着的好东西。不会花同样的钱去内城买面积更小，条件更差的房子。

尤其是手握现金，正在为退休生活做准备的中年中产们，不再加杠杆买房，开始追求当下的改善居住生活。买不起内城豪宅，也不勉强，选择自己熟悉区域中产品力和品质最好的项目，及时行乐。

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