来源：中国房地产报

在行业非良性循环深刻影响下，中南建设2022年面临了“生死考验”。

【资料图】

时隔一年，4月25日，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”，000961.SZ）业绩会上，管理层再次向投资者道歉。

2021年，中南建设成立34年来首次出现亏损，在去年4月27日的业绩会上，董事长陈锦石向投资者公开道歉。2022年，市场依然低迷，中南建设的业绩依然没有好转。根据中南建设4月24日发布的年报显示，2022年，公司实现营业收入590.4亿元，归属上市公司股东的净利润亏损91.7亿元，亏损继续扩大。

对此，陈昱含向投资者做出解释，她表示，过去一年，中南建设在经营性和融资性现金流始终紧张的情况下，尽管在融资展期和化债、在资产处置和加快销售、在稳定生产和支出排序、在与政府沟通合作，包括公司力所能及的管理减负和组织优化等多方面都竭尽了全力，大幅缓解了现金流压力，也降低了整体的有息负债，但这些举措是以牺牲利润为代价的，最终形成了超91亿元的亏损。

“我们既痛心也无奈。”在业绩会上，这位年轻的二代掌门人代表股东和管理团队向投资者致以深深的歉意并诚恳接受批评。

在深刻检视过去的基础上，陈昱含也向投资者剖析了中南建设目前的经营基本面和接下来的发展思路。她认为，中南建设的发展“短期有困难，中期有信心，长期要转型”。接下来的2023年，中南建设要把握时机，休养生息，力保交付，修复利润。

对此，陈昱含是有信心的。她表示，2023年，中南建设的盈利不会进一步恶化，因为随着中央和地方房地产政策的刺激落地，预计2023年的销售规模不会小于2022年，竣工规模也更大，因此结算利润有保障。

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短期内压力仍然不小

在行业非良性循环深刻影响下，中南建设2022年面临了“生死考验”。

为持续保证经营安全，中南建设过去一年加大现房库存去化，当期销售当期确认收入资源带来更多亏损，同时，公司增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备，各项费用率亦有增加，由此带来亏损加大。

尽管未能摆脱亏损局面，但因多年来坚持财务自律与经营自驱，中南建设稳住了现金流。截至2022年末，经营活动产生的现金流净额62.5亿元，连续5年保持正值。

“尽管公司的现金流在逐步好转，但短期内的经营压力依然不小。”陈昱含坦言。

她表示，从本轮整个周期来看，在“房住不炒”的大方针下，投资需求已经大幅下降，居民端的收入和负债能力也存在显著瓶颈，这导致此轮政策刺激下的回暖并不像以往那样强劲，供给端的修复赶不上需求，民企的缩表还远未结束。因此可以看到，除了央企国企，土地市场的投资还在低位。两方面原因交织导致市场温和而克制的复苏，且陈昱含判断，这个复苏之路还比较漫长。

从融资端来看，虽然存在“三支箭”的融资利好，但民营企业的信用修复不是短期内能够完成的，相对央企国企而言，民营房企的融资条件依旧苛刻。比如外界关心的定增，陈昱含预计在下半年才能真正落地。

“在发债方面，目前也有不少困难要去克服，我们也还在努力突破。”陈昱含表示，目前主要还是跟各家银行在紧密合作，做好项目层面的融资安排，也同时利用好保交付的各类政策性资金。

截至2022年底，中南建设有息负债降至475.5亿元，比上年末减少147.2亿元，继续在行业内保持低位水平。但也应看到，中南建设接下来一年的短债依然有232亿元，对比约137亿元的货币资金，短期内的兑付压力还是很大。

陈昱含表示：“我们也还在跟债权人密切沟通，大力推进相关债务的展期和调整，确保兑付形势不进一步劣化，为2023年的休养生息创造一个有利的外部条件。”

此外，从2021年下半年以来，房地产市场遇冷明显，不少民营房企都暂停投资，中南建设也在此之列。暂停投资是一把“双刃剑”，虽然能保留现金流，保证企业安全，但由于长期没有拿地，中南建设的营业收入规模也在大幅收缩，更重要的是，在此情况下，各项支出和费用的压力也在加大，后续发展压力也会更大。

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转变发展模式是必由之路

对未来充满信心

虽然短期的经营发展存在困难和压力，但中南建设的管理层对未来依然保持信心。

这种信心主要来源于中央和地方的各项刺激政策在陆续落地。今年一季度，伴随着利好政策落地，地产回稳态势是确定的，绝大多数大中城市的新房和二手房都出现量价止跌。

“尽管目前是渐进和温和的复苏，但中期来看，量价走高是大概率事件。”陈昱含进一步解释道，考虑到本轮地产行业的危机，并非发源于需求侧，也就是说这一轮地产情况跟以往是不一样的，库存量是不大的，因此后续资产和存货的价值修复是有空间的。目前，中南在项目这块采取“一盘一策”，在这种情况下，公司一定会平衡好流速和利润之间的关系。

对于2023年，陈昱含表现出了信心，她认为，尽管2022年亏损较大，但如果市场能够进一步走向良性循环，2023年就一定能实现扭亏为盈。

陈昱含表示，2023年，中南建设经营性现金流入一定会好于2022年，管理层也会做好各项经营支出和成本的排序，确保经营性现金流的净额持续为正。从工程端来看，2023年的工程总支出下降，但销售规模不低于2022年，这给现金流好转奠定了基础。在这个基础上，中南建设2023年工作的重心就是保交付，竣工规模会大于2022年。

据其年报数据显示，2022年全年，中南建设地产业务累计完成7.2万套房屋交付。

除此以外，为了节省费用，中南建设2023年将在组织上持续进行优化，让组织规模和业务规模建立一个合理、可持续的平衡关系。

在业绩会上，陈昱含也为中南建设2023年发展提出了四个方面16字方针，即“把握时机，休养生息，力保交付，修复利润”。

在陈昱含看来，外部环境和市场环境决定了过去地产高杠杆高周转的打法已经是过去时，建筑业务重产值大于重利润的时代也过去了，无论是从被动还是主动来看，中南建设的业务模式会发生根本的变化，盈利的核心来源将会从规模和杠杆，转向质量和利润。因此，无论是建筑还是地产业务，都会收缩和优化布局，提升投资跟运营管理，尤其是对利润和现金流的要求。

“长期来看，还是需要提高发展质量，转变发展模式是必由之路。”陈昱含表示。

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